Acheter dans l'immobilier neuf

Déterminer son budget

Contrairement à l’achat d’un bien immobilier ancien, acquérir un logement dans le neuf est plus simple à évaluer. Il n’y a en effet pas de travaux de rénovation à prévoir, le bien est livré prêt à être habité !

La première des étapes de votre projet sera donc de définir votre budget, qui sera donc fonction de votre apport personnel, du montant que vous pouvez emprunter auprès de votre établissement bancaire et des éventuels dispositifs fiscaux applicables à votre logement.

Estimer sa capacité d'emprunt

Vous pouvez estimer le montant total que vous pouvez emprunter grâce au simulateur d’emprunt mis à disposition par notre partenaire.

Prévoir les frais de notaire

Les frais de notaires sont de l’ordre de 2 à 3% du prix de vente total du bien immobilier. C’est pour cette raison que l’on parle de frais réduits dans l’immobilier neuf, puisque ceux-ci sont bien plus importants dans l’ancien.

Lorsque le prix de vente du bien dépasse 150.000 €, le notaire peut même consentir à  une remise sur ses émoluments dans la limite de 10%. Cette possibilité d’accorder des remises n’est pas nouvelle, mais a été assouplie pour permettre aux notaires de la proposer plus facilement.

Pensez aux dispositifs fiscaux applicables

Pour favoriser les achats dans l’immobilier neuf, l’État propose une large variété de mesures incitatrices permettant de prendre en charge une partie du coût d’acquisition ou des avantages fiscaux sur les années suivantes.

Consultez notre liste des dispositifs fiscaux applicables pour vérifier votre éligibilité (Prêt à Taux Zéro, TVA Réduite, Pinel, PLS …).

Définir son besoin

Souhaitez vous acheter un bien immobilier pour l’habiter ou pour le louer ? S’agit-il d’un investissement dans la pierre ou êtes-vous à la recherche d’une résidence principale ? Est-ce un premier achat ou êtes vous déjà propriétaire de votre logement actuel ?

Toutes ces questions, et les réponses qu’elles appellent naturellement, traduisent un besoin différent, et donc une recherche différente.

Les caractéristiques essentielles

Afin de préciser votre recherche, il s’agit à ce stade de définir les caractéristiques nécessaires à votre futur projet immobilier. Il peut s’agir de la superficie du logement, du nombre de pièces (ce sont deux choses bien différentes), de son emplacement …

L’élaboration de cette liste et la définition de votre budget vous permettront de trouver le projet qui vous correspond vraiment. Nos équipes sont à votre disposition pour vous accompagner dans ces étapes fondamentales.

L'Achat neuf sur plan

L’achat d’un logement neuf se fait généralement sur plan. Un constructeur lance un programme de construction d’un immeuble ou d’un lot de maisons et propose l’achat de ces logements à partir de leur plan de construction. Dans ce cas, on parle de “Vente en l’état futur d’achèvement” plus couramment appelé VEFA.

La vente sur plan est encadrée par la loi (article L. 261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation).

Anticipez votre demande de financement

Lorsque l’on signe le contrat de réservation d’un logement neuf, on dispose en général de 15 jours pour prouver que l’on recherche un financement. Or, la meilleure manière d’obtenir un faible taux est de prendre le temps de faire jouer la concurrence. Il est recommandé de commencer par estimer votre capacité de remboursement, puis de contacter votre banque mais aussi ses concurrentes.

Prévoyez votre remboursement

Garder à l’esprit la capacité d’emprunt que vous avez défini précédemment, en prenant bien en compte que les établissements bancaires limiteront les mensualités à 30% de vos revenus nets mensuels.

Selon les offres en cours dans les banques, les taux proposés peuvent être très différents d’un établissement à l’autre. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour trouver le meilleur. En sachant qu’il faudra ouvrir un compte courant chez celle que vous retiendrez.

Les éléments à préciser

Lors de votre demande de financement, faites attention aux plus petits détails. N’hésitez pas à demander plusieurs devis incluant taux nominal, frais de dossier, montant de la garantie, et taux de l’assurance emprunteur.

Pensez également, dès à présent, à négocier une possible levée des pénalités de remboursement anticipé au bout d’un certain nombre d’années. Cette démarche peut vous permettre par la suite d’envisager de revendre votre bien sans répercussion sur une éventuelle plus-value.

Le contrat de réservation

Une fois le programme immobilier neuf trouvé et le logement choisi, vous allez signer un contrat de réservation (ou contrat préliminaire) avec votre promoteur immobilier. Il s’agit d’un avant contrat qui contient une description détaillée du logement, le prix de vente, la date prévue pour la signature définitive du contrat de vente ainsi que le délai d’exécution des travaux.

Ce contrat signé vous engage à verser à la signature un dépôt de garantie, dont le montant est généralement de 5% du prix de vente.

L'offre préalable de crédit

Une fois le contrat de réservation signé, vous le porterez à l’organisme de crédit que vous aurez choisi. En retour, votre banque vous remettra une offre préalable de crédit, valable 30 jours.

Les fonds seront disponibles à partir du 11ème jour suivant la signature du contrat de prêt. Le banquier, le courtier en prêt immobilier (le cas échéant) ou vous-même, devrez alors prévenir votre promoteur de l’obtention du financement.

Le contrat définitif de vente

Avant de signer l’acte authentique chez le notaire, vous devez être en possession du texte de ce contrat depuis un mois au moins pour en faire une lecture attentive. L’acte définitif doit contenir  de façon très détaillé :

  • le plan masse de l’opération;
  • la désignation du terrain sur lequel sera édifiée la maison  (en cas de maisons groupées);
  • la description détaillée du lot ou de la maison vendue avec un plan coté, précisant les raccordements prévus aux différents réseaux, les travaux d’équipements intérieurs et extérieurs indispensables à l’utilisation de la maison;
  • le prix et les modalités de paiement;
  • le délai de livraison, de préférence au mois près;
  • les clauses suspensives;
  • le prix et les modalités de paiement;
  • les pénalités dues par le promoteur en cas de retard de livraison;
  • les pénalités dues par l’acquéreur en cas de retard de paiement d’une échéance;
  • le règlement de copropriété ou les statuts de l’association syndicale libre;
  •  la garantie d’achèvement qui assure que le logement sera terminé et livré quoi qu’il arrive, ou la garantie de remboursement pour récupérer les fonds en cas de résolution de la vente pour défaut d’achèvement.

La réception du bien

En achetant en Vefa à un promoteur, ce n’est pas l’acquéreur qui « réceptionne » le logement. La réception a lieu entre le promoteur et les entreprises qui ont réalisé les travaux. Un procès-verbal de réception est alors dressé dont il est important d’avoir une copie. Ce document sera utile ensuite, au moment de la livraison. Même si ce document n’indique aucune anomalie, il est important de tout vérifier, du sol au plafond. Dans tous les cas, il faut demander à ce qu’un exemplaire du procès-verbal de réception soit remis lors de la livraison.

Lors de la livraison, vous signez un procès-verbal sur lequel vous pouvez noter les éventuels défauts de conformité constatés, ce que l’on appelle les réserves.Vous avez un mois pour signaler les vices apparents non détectés lors de la remise des clés, et il faut en prévenir le promoteur par lettre recommandée.

Les différentes garanties

La garantie de parfait achèvement s’applique pendant un an à compter de la réception de l’ouvrage aux vices ou défauts de conformité apparus à la réception ou dans l’année qui suit.

La garantie de bon fonctionnement qui concerne les éléments d’équipement, fonctionne pendant deux ans.

Enfin, la garantie décennale peut être invoquée pendant dix ans pour tous les désordres relatifs à la solidité du bâtiment.