Les dispositifs fiscaux pour votre achat immobilier

Le fonctionnement du dispositif Pinel

La loi Pinel a été mise en place en septembre 2014 par la ministre du logement Sylvia Pinel.
Tout contribuable français peut en bénéficier.

Ce dispositif fiscal est dans la continuité de la loi Duflot et permet de profiter de réductions d’impôts lors de l’achat d’un bien immobilier neuf s’il est mis en location pour une durée minimale de 6 ans.

Calcul des réductions d'impôt

La réduction d’impôt peut être importante, et varie selon la durée de location du bien immobilier ainsi acquis. Le calcul se fait ainsi

  • 21% du prix du bien pour une durée de location de 12 ans
  • 18% du prix du bien pour une durée de location de 9 ans
  • 12% du prix du bien pour une durée de location de 6 ans

Conditions légales pour bénéficier de la réduction d'impôt

Acquisition ou construction d’un logement neuf entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

Limite maximum d’investissement de deux logements par an dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an et d’un plafond de 5 500 €/m².

Bien acquis situé en zone éligible.

Logement mis en location pendant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans.

Respect du plafond de loyer de la zone où se trouve le logement

Respect du plafond du niveau de ressources du ou des locataire(s).

Si le locataire est l’ascendant ou le descendant du propriétaire, il ne doit pas être pas membre du foyer fiscal du propriétaires.

Respect des normes de performance énergétique et thermique BBC 2005 ou RT 2012.

Respect du plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000€ / an.

Les avantages de la loi Pinel

La possibilité d’acheter, même sans apport

  • Cet achat offre l’avantage de pouvoir emprunter pour investir, ce qui n’est pas le cas d’un investissement sur les marchés financiers. Cette possibilité permet d’envisager un investissement sans avoir à fournir d’apport initial.

La constitution d’un patrimoine immobilier

  • L’investissement dans la pierre est un placement financier au taux de rendement intéressant à long terme. Il permet de se constituer un patrimoine sain qui sera facilement transmissible.

Extension de la location aux membres de sa famille

  • Contrairement à l’ancien dispositif dit loi Duflot, la loi Pinel est applicable pour les locations à la famille.
    Les parents peuvent donc acheter un logement neuf pour y loger leur(s) enfant(s) tout en bénéficiant des avantages fiscaux du dispositif Pinel – à la condition que le locataire ne soit pas inclus dans le foyer fiscal.

Préparer un futur projet de vie :

  • À l’expiration de la période légale de location du logement, le propriétaire dispose de son bien comme il le souhaite. Il peut alors continuer à le louer pour toucher des revenus complémentaires, le revendre pour récupérer une plus-value ou encore l’occuper en tant que résidence secondaire ou principale.

Les étapes d'un achat avec la loi Pinel

1) Vous achetez un bien immobilier neuf (maison ou appartement) situé dans une zone éligible au dispositif.
2) L’État vous reverse entre 12% et 21% du prix du bien sous forme de réduction d’impôt (jusqu’à 63 000€).
3) Vous louez ce logement pendant 6, 9 ou 12 ans.
4) Vous percevez des loyers pendant toute la durée de location.

Le principe de la TVA réduite

Mise en place depuis le 1er janvier 2014, la TVA réduite dans l’immobilier est un dispositif qui permet d’acquérir un bien avec un taux préférentiel de 5,5% au lieu du taux précédent de 7% dans le neuf (et de 20% pour tout autre achat immobilier). Une belle source d’économie potentielle sur le total pour la réalisation d’un projet d’appartement ou de maison. Par ailleurs, la TVA réduite est cumulable avec d’autres aides financières comme le prêt à taux zéro par exemple.

Les conditions à remplir

Le bien immobilier doit être acheté en tant que résidence principale, et doit être conservé pendant un minimum 10 ans. Si une revente du bien devait avoir lieu durant ces 10 ans, l’acquéreur devra verser le complément de TVA de 14,5% par année manquante, sauf cas exceptionnel.

Vos ressources ne doivent pas dépasser un plafond défini par la composition du foyer et la localisation du bien.

Le prix d’achat au m2 est également plafonné.

Les zones concernées

Pour bénéficier de ce dispositif à taux préférentiel de TVA applicable depuis le début de l’année 2014, vous devez acquérir un bien immobilier qui soit neuf, et situé dans un rayon de 300m autour d’une zone ANRU. Ces zones sont définies par l’agence du même nom, l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine. Il s’agit majoritairement de quartier en pénurie de logements, dans lesquels l’État s’est donné pour mission de favoriser l’accession social par la réalisation de programmes immobiliers neufs.

Retrouvez sur leur site internet le détail des zones ANRU, actualisées régulièrement : www.anru.fr

Le principe du PLS

Le Prêt Locatif Social sert à financer l’achat, la construction ou les travaux d’amélioration de logements qui doivent, comme son nom l’indique, être destinés à un usage locatif. Ce n’est pas une subvention de l’État, mais il permet de bénéficier de la TVA à taux réduit et d’une exonération de TFPB (Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties) pendant 25 ans.

Les bailleurs doivent s’engager par une convention APL signée avec l’État. La durée de cette convention est au moins égale à la durée de la part du prêt qui ne finance pas la charge foncière, mais obligatoirement comprise entre 15 et 40 ans.

Taux de remboursement

La durée d’un PLS est la même que celle de la convention que l’emprunteur a signée avec l’Etat, donc entre 15 et 40 ans. Le taux est indexé sur celui du livret A, et révisable en fonction des variations du taux de rendement de ce placement immobilier. Le montant du prêt locatif social ne doit pas être inférieur à 50% du coût de l’opération.

Il peut financer jusqu’à 100% du prix de revient de l’opération, coût du logement et frais d’achat inclus. Les banques et sociétés de crédit conventionnées pour délivrer des PLS sont libres d’apprécier le montant de la garantie nécessaire, hypothèque ou caution.

Complémentarité du PLS

Le prêt locatif social peut être complété par un prêt immobilier classique. C’est à l’organisme de crédit consulté, généralement bancaire, de proposer tous les financements nécessaires au candidat emprunteur.

Le fonctionnement du Prêt à Taux Zéro

Comme son nom l’indique, le prêt à taux zéro est sans intérêt. L’emprunteur ne devra donc rembourser que le montant qui lui est prêté par l’établissement de crédit, c’est donc un prêt d’argent « gratuit ».

C’est un prêt complémentaire, qui sert à financer une partie seulement de l’achat. Il vient en complément de votre apport personnel et d’autres emprunts « classiques ».

Montant du PTZ

Le montant du PTZ est calculé en fonction du coût total de l’opération toutes taxes comprises, sans tenir compte des frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement. Il est plafonné à 40% maximum du montant de l’opération.

Le coût maximal de calcul du PTZ est fonction de la zone d’implantation et du nombre d’occupants du logement. Vous pouvez dès à présent simuler le montant potentiel de votre emprunt PTZ grâce au simulateur du gouvernement.

Durée de remboursement du PTZ

Le Prêt à Taux Zéro peut être accordé pour un remboursement allant de 20 à 25 ans et bénéficier d’une période de différé de 5 à 15 ans. Pendant cette durée différée, l’emprunteur ne remboursera aucune mensualité sur son PTZ. Il est à noter que ces conditions sont fonction du revenu des ménages, afin que les plus modestes puissent bénéficier des périodes de différé les plus longues.

Les conditions à remplir pour le PTZ

Pour bénéficier des avantages du Prêt à Taux Zéro, plusieurs conditions cumulatives doivent être remplies :

  • Vous ne devez pas avoir été propriétaire d’une résidence principale lors des deux dernières années.
  • Vos ressources ne doivent pas dépasser un plafond qui est fonction de la zone de recherche et des charges de la famille. Le détail sur https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10871

Les opérations concernées par le PTZ

Le Prêt à Taux Zéro peut être accordé aux personnes remplissant les conditions de ressources exigées pour diverses opérations :

  • achat de logement neuf destiné à devenir la résidence principale de l’emprunteur.
  • achat de logement ancien nécessitant d’importants travaux (25% du montant total de l’opération).
  • transformation d’un local, qu’il soit neuf ou ancien, en habitation principale.